Bedrijfsruimte huren in Frankrijk: wat zijn uw rechten?

Voor ondernemers die overwegen om bedrijfsruimte te huren in Frankrijk, is het goed om stil te staan bij de positie van de huurder naar Frans recht. Welke rechten u heeft als zakelijk huurder hangt af van het type huurcontract. De meest voorkomende zakelijke huurcontracten zijn de “bail professionnel” en de “bail commercial”. De “bail professionnel” wordt vooral gebruikt voor de verhuur van praktijkruimtes aan tandartsen, huisartsen, notarissen en andere vrije beroepen. De huurder kan het contract op ieder moment opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De verhuurder, daarentegen, kan het contract pas na zes jaar beëindigen.
Huurder en verhuurder komen bij aanvang van het contract gezamenlijk de huurprijs overeen. Tussentijdse huurverhoging is in principe niet toegestaan, tenzij hierover een clausule is opgenomen in het huurcontract.
De verhuurder mag boven op de eerste maand huur sleutelgeld vragen (“pas-de-porte”) en een borg (“dépôt de garantie”). Sinds 2014 zijn huurder en verhuurder verplicht om bij aanvang en bij beëindiging van het contract gezamenlijk een inventarislijst te doorlopen en af te tekenen.

De zogenaamde “bail commercial” biedt huurders nog meer bescherming. Dit type huurcontract wordt voor minimaal negen jaar aangegaan en is speciaal in het leven geroepen voor huurders in de detailhandel. De Franse wetgever heeft hiermee willen voorkomen dat winkeliers en andere middenstanders als gevolg van een huuropzegging voortijdig moeten verhuizen en zo hun vaste klanten verliezen. Ook de groothandel en industrie kunnen een 9-jarig huurcontract voor bedrijfsruimte sluiten.
Om in aanmerking te komen voor een “bail commercial” moet een huurder wel aan enkele vereisten voldoen. Allereerst moet zijn bedrijf zijn ingeschreven in het Franse Handelsregister (RCS: le Régistre du Commerce et des Sociétés) of in het register voor de ambachten, het zogenaamde Répertoire des Métiers. Daarnaast moet het bedrijfspand een afgesloten ruimte zijn waar de huurder zijn klanten kan ontvangen. Een marktkraam of beursstand voldoet bijvoorbeeld niet aan dit criterium.
Als derde vereiste noemt de Franse wet het hebben van een “eigen clientèle”. Aangezien dit criterium voor meerdere uitleg vatbaar is, is er nogal wat jurisprudentie over. Een snackbar in een voetbalstadion, bijvoorbeeld, profiteert volgens de rechter van de klandizie van het stadion en komt daarom niet in aanmerking voor een “bail commercial”. Dit geldt ook voor de huurder van een tankstation die zijn klanten in de eerste plaats aantrekt dankzij de naamsbekendheid van de oliemaatschappij. Maar de eigenaar van een stationsrestaurant en de huurder van een boetiekje in een vakantiepark worden wel beschouwd als ondernemers met een eigen klantenkring.
De bedrijfsactiviteit mag seizoensgebonden zijn, maar de huur moet doorlopen. Een bedrijfspand dat slechts voor een paar maanden per jaar wordt gehuurd, komt niet in aanmerking voor een 9-jarig huurcontract.
Net als voor een “bail professionnel” wordt de huurprijs van een “bail commercial” overeengekomen door huurder en verhuurder. De Franse wet schrijft geen minimum- of maximumhuur voor. De verhuurder kan sleutelgeld en een borg vragen en er moet een inventaris worden ondertekend. De huur mag iedere drie jaar worden verhoogd, met inachtneming van bepaalde indices.
Wanneer de verhuurder een “bail commercial” eerder opzegt dan de wettelijke minimumduur van negen jaar, dan heeft de huurder recht op een schadevergoeding, de zogenaamde “indemnité d’éviction”. De hoogte van dit bedrag wordt door de rechter bepaald op basis van de verhuiskosten en de verliezen die de huurder heeft geleden als gevolg van de opzegging.
In bepaalde gevallen kan de verhuurder de huur opzeggen zonder verplichting tot schadevergoeding. Bijvoorbeeld als de huurder zijn huur niet betaalt of zich zodanig gedraagt dat de waarde van het pand daalt. Ook wanneer de staat van het pand een gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid kan de verhuurder de huur eerder opzeggen.
De huurder kan een “bail commercial” iedere drie jaar opzeggen, of zoveel eerder als dit in een clausule van het huurcontract is afgesproken. De minimale opzegtermijn is zes maanden. Een middenstander kan zijn “bail commercial”, eventueel samen met zijn bedrijf (“fonds de commerce”), overdragen aan een nieuwe huurder. Wanneer de nieuwe huurder een andere activiteit gaat uitoefenen dan de oorspronkelijke huurder dan is toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder mag echter geen clausule opnemen in het huurcontract die de overdracht van het contract zonder meer verbiedt.
In plaats van een “bail commercial” kan de verhuurder in eerste instantie een eenmalig huurcontract aanbieden met een duur van drie jaar. Deze “bail précaire” of “bail dérogatoire” wordt bij verlenging automatisch omgezet in een huurcontract van negen jaar.

Gaat u een huurcontract ondertekenen naar Frans recht en heeft u vragen over de inhoud ervan? Neemt u dan gerust contact met mij op voor een vertaling of toelichting.

Zie ook de tab Lexicon voor veelvoorkomende termen op het gebied van huurrecht.

Reageren

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s